2021年，全市法院深入贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，充分发挥职能作用，积极延伸司法服务，切实维护房地产市场秩序，努力保障人民群众和企业合法权益。
一、房地产案件基本情况
1.收结案情况分析
2021年，全市法院新收房地产案件26783件，占同期全市新收民商事案件总数的14.89%。2021年，全市法院共审结房地产案件26097件，占同期全市审结民商事案件总数的14.83%。从2021年的收结案情况来看，全市房地产案件数量总体呈上升态势。
2.案件类型分布分析
从案件类型分布来看，2021年全市法院新收房地产案件中，租赁合同纠纷案件8526件，占比为31.83%；物业服务合同纠纷案件5960件，占比为22.25%；房屋买卖合同纠纷案件6639件，占比为24.79%；建设工程施工合同纠纷案件5096件，占比为19.03%；建设用地使用权纠纷案件14件，占比为0.05%。
3.案件地区分布分析
2021年，全市基层法院新收房地产案件数为24155件。从地区分布来看，主要可分为三个梯队：第一梯队为昆山法院4502件，占全市基层法院新收房地产案件总数的18.64%；第二梯队为常熟法院、吴江法院、吴中法院、太仓法院、张家港法院、虎丘法院六家法院，新收房地产案件数量均在2000件以上；第三梯队为姑苏法院、相城法院和园区法院三家法院，新收房地产案件数量在1000件至2000件之间。
4.案件调撤率分析
2021年，全市法院审结房地产案件中，以调解和撤诉方式结案的案件数量为15441件，调撤率为59.17%。
二、房地产案件的主要特征
1.涉群体性纠纷多发
房地产群体性案件主要集中于以下三类案件：商品房销售合同纠纷案件、房屋租赁合同纠纷案件、物业服务合同纠纷案件。
2.个案调撤率较低
2021年，全市房地产案件调撤率为59.17%，高于全市法院民事案件调撤率近8个百分点。房地产案件调撤率较高主要是因房地产案件群体性纠纷较多，个案的成功调撤往往会带动所有同类案件的调撤。但从具体个案来看，房地产案件通常法律关系较为复杂、标的较大，矛盾双方对抗激烈，矛盾纠纷化解难度大。
3.案件审理难度大
房地产案件总体呈主体多、标的大、分歧多、法律关系复杂等特点，较之于其他民商事案件，房地产案件的审理难度大，对法官的专业知识、办案功底和审理节奏的管理能力都有较高要求。
4.新情况新问题频现
在物业服务领域，随着业主维权意识的提高，小区部分区域的归属（如地下车位、人防车位、配套会所等）及收益日益成为纠纷的焦点；在房屋买卖领域，因苏州地区一手房销售已步入精装修交付模式，业主与房地产开发企业之间关于精装修房的质量是否符合装修标准等问题的纠纷开始出现；在房屋租赁领域，受网络消费兴起等因素的冲击，售后包租或委托经营等产权式商铺经营模式受到影响，该模式中业主权利的性质、合同解除与违约责任等问题的处理在实践中争议较大。
3、 房地产审判工作重要举措
1.打造房地产市场多元共治新格局
全市法院始终坚持从单一的案件审理进阶到多维的司法保障，以系统思维、务实举措探索房地产纠纷诉源治理工作。
积极履行司法建议职责，就房屋拆迁、施工企业擅自停工或无正当理由拒绝配合办理施工验收及备案、建筑结构安全隐患、精装修房规范缺失标准不明等问题，向基层街道办和住建部门等单位发送司法建议，积极促进有关单位完善管理、消除隐患、改进工作和规范行为。
市中院与市住建局于2019年建立并推广建筑工程违法线索定期移送和会商机制。根据该机制，全市法院每季度将案件审理过程中发现的违法行为线索向住建部门移送。2021年，市中院与市住建局共同召开“2021年度建工案件违法线索移送反馈机制联席会议”，并完成《关于建工案件违法线索移送机制的调研报告》。全市法院共移送违法线索103条，其中市中院移送47条，基层法院移送56条。
2.推出房地产审判能力提升新举措
2021年，市中院牵头并联合常州中院在全省范围内开展产权式商铺纠纷专项调研，围绕“产权式商铺的界定、处理原则、合同解除与违约责任”等问题进行研究讨论，形成《产权式商铺纠纷审理指南》《苏州产权式商铺纠纷案件调研报告》。
市中院成功举办江苏省法学会工程法学研究会2021年年会，就建设工程案件中的疑难问题同与会专家学者深度交流。
3.探索房地产案件提质增效新机制
创新房地产纠纷示范调判机制。针对房地产纠纷群体性、跟风式诉讼频发的特征，全市法院积极探索建立示范调判机制，即对批量房地产案件，选取有代表性的案件先行立案、先行调判，通过个案的示范效应和引导功能，带动其他同类案件纠纷高效化解。
如吴中法院在审理某开发商逾期交房批量案件中，通过示范裁判机制确定逾期交房违约金标准和计算方式的裁判尺度后，分别促成155件、81件类案达成诉前人民调解协议。
2021年太仓法院制定出台了《关于群体性民事纠纷示范调判机制的规定》，在全市范围内率先建立起一套相对成熟的示范调判方案，并成功入选《江苏法院2021年司法改革案例选编（三）》和“2021社会治理创新案例展示”。
全市法院积极探索推行房地产案件诉前鉴定新模式，对确实有司法鉴定必要的案件开展诉前鉴定，待鉴定结束后再行立案，这对提高诉讼效率、降低诉讼成本、减轻诉累大有裨益。
4.拓展房地产纠纷联动化解新思路
市中院与市消保委共同印发《关于建立消费纠纷联动化解工作机制的意见》，推动全市两级法院和消保委建立以例会协商机制、诉调对接机制、纠纷化解时限机制、无争议事实记载机制、工作信息共享机制、应急联动处置机制、法律保护联动宣传机制为核心内容的消费纠纷联动化解机制，促使案件进入法院诉讼前先经非诉纠纷化解渠道化解、以“短平快”的方式形成以点带面的示范效应。
四、下一步房地产案件审判工作的主要思路
1.推动房地产案件审理质效提升
对民法典实施后房地产案件审判实践中存在的疑、难、新问题在全市范围内开展专题调研，并定期召开全市法院民事条线电视电话会议，围绕相关重点问题进行研讨，确保民法典和相关配套司法解释的正确统一适用。
2.完善房地产纠纷多元解纷诉源治理体系
打造房地产纠纷联动化解“升级版”，推动房地产纠纷源头前端化解，从源头上减少诉讼增量。
3.深入挖掘房地产案例“富矿”
充分发挥“一个案例胜过一打文件”的示范引领作用。加强房地产纠纷典型案件的审判和研究力量，着力打造具有引领性和示范性的标杆案例。强化典型案例宣传发布和释法说理，进一步创新形式，着力增强法治宣传教育的针对性、实效性。
本文来源：苏州中级法院
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