“工改租” 保障性租赁住房的暖冬 ——建行江苏省分行租赁战略的创新探索

11月下旬，扬州经济开发区文汇工业园的人才公寓即将正式对外开业，这是自今年7月，扬州经济开发区内的西安交大科创园“工改租”人才公寓顺利开业后，开发区与建行江苏省市分行、建信住房江苏公司共同联动下，在扬州落地的第二个“工改租”人才公寓项目。

万事开头难，回想在全省落地的首个“工改租”住房租赁项目——扬州经济开发区西交大科创园“工改租”人才公寓项目，历时一年半，原来闲置的破旧工业厂房变成了外观新颖、配置齐全的公寓大楼，这是建行江苏省分行和建信住房江苏公司在“工改租”方面的重要突破，是住房租赁战略服务园区、实体经济和新市民的有效尝试，是建行租赁战略的江苏实践探索，为建行住房租赁战略稳步推进写下了新的注脚。

但该项目毫无先例可循，项目执行之初无疑是“摸着石头过河”的全新挑战。

首个“工改租”项目落地

建行住房租赁战略的一次创新探索

始建于1992年的扬州经济技术开发区，在2009年7月升级为国家级经济技术开发区。经过近30年的发展，开发区内的企业不断焕新、迭代，产生了大量闲置资产。改制后的扬州经济开发区总公司接收了这批闲置资产。伴随着招商引资的深入，区域内各层次人才的租赁需求旺盛，人才公寓供给存在很大缺口，急需要对闲置资产进行盘活、改造和利用。

缺乏改造的经验的开发区，找到了建设银行扬州分行。

自2017年提出住房租赁战略以来，建行经过几年的耕耘探索，发展已逐渐成势，并取得了良好的战略创新引领和综合社会效应。

于是，建行扬州分行与建信住房江苏公司接受了开发区的邀请。

2020年12月起，建行扬州分行开始对接“西安交大科创园和文汇工业园”工改租人才公寓项目。在对西交大科创园内一栋闲置工业用房进行了实地调研后，建行扬州分行、建信住房江苏公司发现，问题远比想象中要复杂：

该项目面临的最大难题是，“工改租”在扬州乃至全省没有任何成功经验可供参考，也没有任何相关政策指引，项目的审批手续办理更是无从着手。

建行扬州分行和建信住房江苏公司凭借近年推进住房租赁战略的实战经验，先后收集了浙江、上海、苏州等地政府关于“工改租”的相关经验文件，给开发区作参考，并免费提供项目合规性方面的咨询服务。

另一边，开发区政府具有独立审批权限，项目的规划、消防等手续的审批和办理只需在区内协调，这极大地简化了“工改租”的推进流程。因此，建行扬州分行建议在开发区内部直接完成“工改租”审批手续。

接下来，各方集中开会讨论和解决西交大科创园“工改租”项目的相关问题，最终形成统一的会议纪要，推动项目落地。

开业当天公寓预定量超95%

多措并举全力支持改造需求

西交大科创园“工改租”的人才公寓，房源共计238间，包含了单人间、双人间、四人间和六人间等多样户型，可满足周边园区约900人的住宿需求。公寓精装交付，还设置了洗衣房、厨房、电子阅览室、健身房、便利店等相关功能区。多人间甚至连床单、脸盆等物品都已备好，可以直接拎包入住。

很多人最关心的还是租金，“配置如此齐全的公寓，租金一定不便宜吧？”

建行扬州分行住房金融业务部负责人袁海航表示，该项目整体平均租金是1200元/月/套，面积约40平方米。根据建行扬州分行的调研，项目周边同等类型、品质相当的房子，租金大概在1800-2000元/月/套。在开业当天，公寓预定量已超95%。

作为江苏首个落地的“工改租”的项目，西交大科创园“工改租”人才公寓的开业盛况令建行扬州分行的工作人员十分欣喜。作为项目的主要参与者，他们对其中的困难和付出有着更加深刻的体会。

由于开发区对于闲置房产的改造、规划、方案设计缺乏经验，也没有公寓运营相关经验，建行扬州分行以及建信住房江苏公司前前后后做了大量的工作，给开发区提供了多方面的帮助。

除了前期搜集其他城市的政策批文、简化审批流程、调研周边租金等工作，为进一步引导开发区加大对西交大工业用房改建的信心，建信住房江苏公司利用建行住房租赁产业联盟优势，先后向扬州开发区推荐了魔方公寓、苏州润家、安歆集团等国内知名长租品牌运营商，并多次牵头与开发区洽谈项目改建和运营方案，最终在2021年3月份确定由总行战略合作伙伴安歆集团向开发区提供人才公寓改建和运营服务，解决了项目的后期运营问题。

在落实了“工改租”合规性和项目建设、运营合作等方案后，为解决项目融资问题，2021年6月，建行江苏省分行又向扬州开发区提供了住房租赁抵押和支持贷款，授信金额6000万元，期限长达20年。

袁海航告诉记者，接下来，建行扬州分行还会参与项目的党建活动室改造，并提供党建书籍；后续将根据项目的具体运营情况，提供人脸识别等安全保障设施；在生活服务上，将配置建行的新产品——“建行生活”手机APP，邀请周边商家入驻，公寓住户注册“建行生活”用户之后，能够享受满减优惠……

机遇与挑战并存

保障性租赁住房建设的可持续发展之路

2021年11月，经建行扬州分行的引导推荐，西交大“工改租”人才公寓项目作为扬州市经济开发区第一个正式的青年人才公寓，被扬州市住建局纳入《2022年扬州市保障性租赁住房筹集（计划）清单》，成为扬州市首批保障性租赁住房项目。

袁海航告诉记者：“我们西交‘工改租’项目形成了很好的市场效应，扬州的江都区、宝应县等相关部门到项目参观，也在与我们联系，看看有些项目能不能一起合作改造，不一定是‘工改租’，也可能是‘商改租’，我们也还在摸索的过程中。”

建信住房江苏公司给出了这样一组数据：截至目前，建信住房江苏公司在全省共有75个项目，累计房源约3万间，总面积超150万平方米，总服务人群超10万人。除了本次开业的西交大科创园人才公寓，还有另外3个已建成的项目，即南京管家桥项目、无锡吉祥大厦项目、无锡集智广场项目。

同时，建信住房江苏公司也坦言，目前暂无全省“工改租”市场调研报告，各地在“工改租”政策及实施上均处于探索阶段。

这便意味着，建行在推进类似“工改租”这样的保障性租赁住房工作中，也将面临着更多的挑战。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示：“‘工改租’带来的积极影响是鼓励企业，尤其是园区类的企业，可以利用现有土地进行改造和建设，增加保障性租赁住房的供应。不过，要注意的是可持续发展。”

“而从长期来看，‘工改租’的可持续运营更为重要。”对此，安歆集团江苏城市总经理董方方也表示认可。

她认为，租赁住房普遍面临土地成本高、融资成本高、税率高、租金回报率低和回报周期长的难题。相较于市场化租赁房，产业园人才公寓或保障性租赁住房可以在土地、融资和税费等方面降低成本，但要面对租金低于市场价的要求，参与主体面临短期内难以实现资金平衡的压力，因此民营企业意向不大，但能纳保（纳入保障性租赁住房）的村集体用地、产业园区用地、城中村住房等存量物业多数在国企企业手上。需要多主体协同，才有利于“工改租”的价值释放。

结语：

7月12日，发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案的通知。通知提到，培育发展住房租赁市场，盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。以人口流入多的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。

在住房问题成为社会痛点的当下，建行的住房租赁战略实无疑呼应了时代需求，也彰显了国有大行应有的责任担当。在保障性租赁住房建设的征程上，建行任重道远。