下月实施 南京未来5年“拆改建”模式曝光！

就在近日，《南京市城市更新办法》正式发布！

作为我市首版城市更新办法，《办法》包含5个章节、38条细则，进一步明确了我市城市各方主体责任、项目实施流程和全过程支撑政策。

《办法》将于2023年8月1日起施行，有效期至2028年7月31日。

城市更新涉及拆迁、基建、楼市发展等多个行业，将深度刺激影响城市发展，落到房地产市场，城市更新也是释放土地价值、增加土储的重要途径。

全文信息量较大，挑重点来看。

01

1：城市更新活动应当严格依据详细规划，不得未批先建，不得以片区策划、实施方案、城市设计等名义替代详细规划设置规划条件、核发规划许可，不得破坏生态环境、传统文化、历史遗存、街巷肌理，不得违法违规变相举债，应当充分尊重土地权利人的意愿，不得破坏市场主体公开公平公正参与竞争的市场环境。

2：适当提高城市刚性和改善性住宅用地占比，为实施城市更新提供法定依据。

3：项目更新方案应当征求业主、公房承租人等相关权利人和利害关系人意见，经百分之八十以上的权利人同意后方可上报。

4：相关权利人或者利害关系人在项目更新方案审定后有较大异议，经有权部门协调后仍无法达成一致的，可以按照审定程序调整可行性研究方案或者暂缓实施。

5：城市更新项目应当依法办理规划审批。在保障公共利益和安全的前提下，经征得相关权利人和利害关系人同意，在符合详细规划的前提下

在建设工程规划设计方案中优化建筑间距、退让、密度、绿地率等现行规划指标，但不得减损周边地块的相邻权益。

允许利用老旧小区及周边存量用地建设各类环境及配套设施。非成套住宅可以适当增加厨房、卫生间等建筑功能和面积。

6：在城市更新中确需搬迁业主、公房承租人等相关权利人的，实施主体应当按照“自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费”原则，与需要搬迁的相关权利人协商一致签订协议。

搬迁范围内签约比例达到百分之九十五以上的，方可启动办理搬迁相关程序；搬迁分区具备单独实施条件，且签约比例达到百分之百的，方可组织实施搬迁。

7：市、区人民政府和江北新区管理机构安排资金，对涉及公共利益的城市更新项目予以支持。

鼓励通过发行地方政府债券等方式，筹集城市更新资金。

鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，支持企业在多层次资本市场开展融资活动。

具有示范效应的城市更新项目，优先推荐申请国家、省专项奖补资金。

02

根据这次文件，未来南京类似这样，改变用地性质规划也会越来越多。

➨比如上月，河西中土地规划性质调整，将新增2块居住用地，就在海玥花园旁。

09-07地块，位于怡康街与黄山路交叉口东南侧，用地面积约4.77公顷。原本为S41公共交通场站用地，用地面积约0.75公顷；本次规划修改后，09-07地块为R21二类住宅用地，用地面积为1.85公顷，容积率≤ 2.4，建筑密度≤ 22%，控制高度≤ 80米，绿地率≥35%；

13-02地块，位于兴隆大街与泰山路交叉口西南侧，用地面积约6.31公顷。现状主要为建邺区涉案车辆保管站及舜天产业园。修改后为R2二类居住用地，用地面积为5.5公顷，其他指标不变。

➨ 比如，仙林湖南侧省中医院旁的老年公寓用地，修编成二类宅地，容积率为1.2，指标与高科紫星堂一致，且这两幅地就紧靠高科紫星堂。

➨再比如，江宁上秦淮规划调整，科研用地变宅地，公建用地变教育用地，云台山河以北新增三幅宅地。

拟修改地块位于江宁区未来科技城片区西南侧，机场高速以东、苏源大道以西、白塘路以南、云台山河以北，用地面积约46.51公顷。紧邻银城旭辉云台天境、恒大悦澜湾。

优化道路交通，在居住用地之间新增一条18米宽的城市支路，将云台山河路由18米拓宽至26米，并优化沿线用地边界。

此外还有江北龙袍新城土地调整，拟调整图则单元07、08范围现状主要是龙袍城镇老镇区，用地以三类住宅用地和少量公共设施用地为主。

NIIBh010-02规划管理单元: 原0202、04、07、08地块合并成一个地块合并后的地块编号为02一04，用地性质由一类工业用地(M1) 调整为中等专业学校(A32)，容积率由1.0-2.0调整为1.5，建筑高度由24m 调整为60m;在图则西北角增加街旁绿地一处，地块编号为02-02。

诸如此类的城市用地性质调整还有很多，这里不在一一列举。 结合文件实施， 《办法》将 紧密结合南京发展实际，系统性推动城市更新从传统的征收拆除、开发建设为主的模式向坚持“留改拆”、保留利用提升为主的模式转变 ， 有效引导和促进社会各界积极参与城市更新、有序开展自主更新。