《南京市共有产权住房管理办法》公开征集意见，涉及定价机制、上市交易等细则

7月19日，现代快报记者从南京市住房保障和房产局获悉，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步完善南京市住房保障体系，增加共有产权住房供应，市房产局结合实际制定了《南京市共有产权住房管理办法》（以下简称《办法》），明确了共有产权住房的供应对象、定价及上市交易等具体细则。比如面积方面，以90平方米以下中小户型面积为主；定价机制方面，划拨用地集中新建或存量住房转用的共有产权住房项目，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意；产权份额方面，保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。

【看点】

面积：单套以90平方米以下户型为主

据介绍，《办法》共三十一条，包括总则、规划建设、供应管理、交易管理、监督管理、附则共六章。《办法》明确共有产权住房的概念，是指政府投资筹建或提供优惠政策，面向符合规定条件的人群供应，限定使用和处分权利等，由公有产权人与保障对象按份共有的保障性住房。

关于筹建方式，《办法》第六条明确，共有产权住房项目建设用地纳入全市年度住宅用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，以划拨或者出让方式优先供应。

第七条明确，共有产权住房主要采取划拨用地集中新建、挂牌出让用地集中新建、协议出让用地集中新建、存量住房转用及经市人民政府同意的其他方式进行筹集建设。

共有产权房面积标准如何确定？《办法》拟明确，共有产权住房户型设计应功能布局合理，单套户型建筑面积应当有效满足居住需求，以90平方米以下中小户型面积为主。面向人才和多子女家庭供应的，面积标准可适当放宽。存量住房转用的，不受前述套型限制。

定价：售价按略低于周边同品质、同类型住房成交价标准核定

对于保障对象，明确按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则。《办法》第三条、第十条明确，共有产权住房主要面向四类对象：

第一类是本市户籍家庭或个人，需同时符合以下条件：具有本市一定年限以上户籍； 一定年限内在本市无自有住房；未在本市享受过产权型住房保障。其中，30周岁以下个人还需符合本市一定年限的社保缴纳或者纳税条件；第二类是非本市户籍家庭或个人，需同时符合以下条件：符合本市一定年限的社保缴纳或者纳税条件； 在本市无自有住房登记信息和交易记录；未在本市享受过产权型住房保障；第三类是各类人才，需同时符合以下条件：具有本市人才购房资格；一定年限内在本市无自有住房；未在本市享受过产权型住房保障；第四类是经市人民政府认定的其他符合条件的对象。

共有产权房如何定价？《办法》第九条明确了定价机制，划拨用地集中新建或存量住房转用的共有产权住房项目，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意。出让用地集中新建的共有产权住房项目，销售价格要根据项目开发建设成本、适当利润、市场价格及家庭购房承受能力等因素综合确定，报市人民政府同意，并在宗地出让方案中予以明确。

产权：首次购买的产权份额比例为50%-80%

根据《办法》，共有产权住房项目供应前，市住房保障部门会同相关部门制定具体供应方案，方案中应明确项目的供应对象、申请条件、销售价格、共有份额、审核程序、上市交易、收益分成等内容，报市人民政府同意后实施。

《办法》的第十一条明确，保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低，具体以市人民政府同意的供应方案为准。

第十九条明确，本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可按市场指导价一次性购买剩余产权份额，其中各类人才和定向供应的群体，限制增购年限可放宽至3年。

交易：本市户籍或人才取得不动产证5年后，可上市转让

共有产权房当然也可以上市交易的。《办法》的第十九条明确，本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可直接申请转让共有产权住房。

同时，第二十条明确，取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房。未取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，申请转让时保障对象需将持有的产权份额按协商价格优先转让给其他符合条件的家庭或个人，转让后的房屋性质仍为共有产权住房；若没有符合条件的家庭或个人购买，可申请公有产权人进行回购。对没有符合条件的家庭或个人购买、公有产权人也不回购的，可将共有产权住房的全部份额按协商价格上市交易，保障对象和公有产权人取得各自持有产权份额相应的售房款，并依法承担各自税费。

【背景】

老办法施行8年，部分条款需调整完善

共有产权住房是新住房保障体系的重要组成部分。对于这次《办法》征求意见稿的出台背景，南京市房产部门介绍，2015年出台的《南京市保障性住房共有产权管理办法》(宁政规字〔2015〕10号)已施行8年，为适应新形势、新发展的要求，供应对象、准入条件、上市交易等重点条款都应与时俱进，予以调整完善。2022年，南京市开展了观泓雅苑共有产权住房试点供应工作，将保障范围扩大至非户籍常住人口，对产权份额、上市交易等核心条款作了调整，试点工作的社会反响良好，取得的经验做法亟需通过制定政策文件予以固化。

据悉，观泓雅苑项目位于秦淮区光华门片区观前里，建筑面积分为75平方米、82平方米、89平方米、115平方米四种，其中以82平方米两室、89平方米三室为主要销售户型。根据南京市发改委宁发改价费字〔2022〕578号价格批文，观泓雅苑共有产权住房销售均价为32062元/平方米。单套销售价格将结合房屋楼栋、楼层、朝向等因素，在均价基础上实行一房一价。申购人购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目开发建设单位作为公有产权人持有。

现代快报+记者 张瑜

（校对 李凯波）