渐进式城市更新中，如何留住烟火气？

在梁溪，没有哪个地方的更新，比清名桥历史文化街区更复杂。

老城区寸土寸金，要发展，必须得有空间。对于梁溪来说，城市更新和建设，是绕不过去的一个现实问题。是发展问题，更是关系到民生关切。

尤其是兼具保护和发展要求的历史文化街区，更是难上加难，需要勇于破题与破圈。

再难、再复杂，也要攻坚、突破。因为，当下的梁溪，等不起，耗不起。

今天“老城复兴”专栏推出第三篇：《渐进式城市更新中，如何留住烟火气？》

拆、改、留、租、购

城市更新，正从最初的拆旧建新，进入到对城市存量资产功能改善和价值提升的时代。当下，城市的建设管理，也从传统的“地产开发模式”转变为“城市经营模式”。

在清名桥历史文化街区，历史建筑资源丰富，老旧住宅更新任务艰巨。

一方面是珍贵的历史文化资源需要保护传承，另一方面又亟需更新、出新。如何兼顾？

梁溪需要创新思路、办法和机制，探索多策并举、灵活运用，走出一条风貌保护、城市更新、旧区改造、住房保障有机结合、统筹推进的新路径。

清名桥历史文化街区，一些区域征拆多年停滞，发展受阻。

本着以人民为中心的发展理念，重启新一轮城市更新。重点需要完善生活功能、补齐公共设施短板；完善产业功能、打造创新创业载体；完善生态功能、保护修复绿地绿道；完善人文功能、积淀文化底蕴魅力；同时还要完善安全功能、增强防灾减灾能力。

更为复杂的是，这里房子产权不清晰，存在诸多历史遗留问题。

复杂产权问题已经成为历史文化街区保护与更新亟待解决的重要问题，需要加快形成产权归集、使用权归集的有效路径，激活多元力量参与。

为此，在清名桥历史文化街区更新保护中，需要厘清产权关系，产权归集，把“遗产”变“资产”。有针对性的、灵活运用“拆、改、留、租、购”。

当下，清名桥历史文化街区拆改留租三年行动正在推进中。具体实施，分别采用自愿征收、房屋收购、产权租赁、保留改造四种方式进行。

拆什么——

由于历史街区范围内房屋建设年代久远，部分房屋如达到危房评定等级并不利于加固整修，且产权人有被征收意愿的，可参照“预征收”模式，主要针对遗产人较多、历史遗留问题较复杂的情况。

改什么——

为提升历史街区整体风貌，增加市政设施和公共配套，建设“综合管廊”，提升历史街区居民生活品质。主要针对原住民同意保留的情况，通过外立面改造等方式进行修缮。

留什么——

保留历史街区原真性，在保护历史建筑的同时，也是保留了烟火气。原住民保留，点状、渐进式改造，这也是历史街区与城市更新碰撞中的一个过渡阶段。

租什么——

结合历史街区业态及布局，租赁价格按同地段现有价格，对于历史街区一些重要节点的房子进行回租，经过改造更新，统一业态和街区风貌，提升街区品质。

购什么——

参照周边房屋交易价格以及周边征收价格，根据房屋的区域位置、新旧程度、现状用途、装修及翻建等情况，协商确定后进行回购。

通过房屋买卖、二手房买卖的形式，国企对房屋进行回购，这需要在产权清晰、居民愿意售卖的情况下进行。

有温度的城市更新

梁溪文旅集团专班通过调查摸底、现场踏勘，完成“一户一册一登记”。根据景区“街巷里弄”合理划分成若干组团，分期分步实施。

逐户分析研判，量化分析三个片区现状，从“点”“线”“面”三个不同层次推动历史街区的保护与有机更新。

梁溪文旅集团相关负责人介绍，通过每日晨会、每周例会工作机制，倒排时间、挂图作战，提早研判堵点难点，“一户一策”制定个性化方案，及时会商化解疑难杂症。

大窑--蜻蜓更新单元清名桥广场沿街组团，共有12户，房屋性质多为遗产房或半遗产房，产权情况复杂。

经过两个多月的攻坚，充分尊重老百姓“拆、改、留、租、购”的意愿，结合不同产权性质和居民诉求，最终确定了双方都满意的处置方案。其中5户采用房屋收购方式，7户采取产权租赁方式。今年6月，完成清点和立面出新。

祝大椿西侧组团、耶稣弄组团、兴隆桥西侧组团、大窑路组团等8个组团都在同步进行中。

▲改造前的清名桥广场沿街组团

对于拆迁遗留户来说，住房保障至关重要。“我们也亟需改善居住条件，祖祖辈辈都要每天倒马桶。”大妈掏出了心窝子。专班人员给大妈详细分析政策，帮她推荐了较佳的处置方案，大妈欣然点了头。

“摸清实情、对症下药”，这是专班工作组解决遗留问题的思路。部分居民一听说现在的拆改留租购新办法，有多种选择，主动上门签约。

也有部分居民世代都在南长街生活，不愿离开生养的地方。原址保留改造，这个途径给他们新的选择。

“人都有情怀，这个宅子是我出生的地方，父母留下的祖产，我们就是不想拆迁。如今这个举措办法太人性化了，还可以多种选择。保留改造意见书，我这就签。”一位大伯激动地说。

百姓百姓百条心，虽然处境不同，无法完全感同身受，但我们用心用情，做的最多的就是陪老百姓坐小板凳、拉家常、谈政策。

梁溪文旅集团

相关负责人

而这一切，最终的目的，都是为了城市的可持续发展，为了让不同需求的百姓都能住得舒心、安心。

这是有温度的城市更新。

▲改造后的清名桥广场沿街组团（效果图）

“拆、改、留、购、租”并举，这样的模式，是小规模、渐进式，可持续的城市更新模式，可以实现生态、文态、形态、业态同步提升。

这种模式，有针对性，又有创新，拆出的是城市发展新空间，留下的是老城厢的老味道，改出的是城市新品质新风貌。

老宅产业合伙人计划

对于有故事的老宅来说，使用是最好的保护，也是它在当下存活的一种方式。

梁溪对9处老宅进行历史建筑保护修缮工作，推行老宅更新“产业合伙人计划”，激活社会资本参与。即将启动首批30处古建老宅“产业合伙人”全球招募。

“对接业态功能、发展理念与梁溪历史文脉相契合的伙伴，让古建老宅活在当下。”江南古运河旅游度假区管理办相关负责人说。

老宅以公开招募、合作开发等形式进行开发利用，让社会各界参与到古建老宅的保护和利用中，开拓老宅活化利用新路径。

而这样的更新改造，也从“传统征迁”转为“片区开发”的模式。运营前置、招商先行，从需求端出发，同步规划策划、同步建设。

事实上，在梁溪区多次招商考察活动中，也较为注重对接一些新业态的招引和培育，引导金融基金、数字经济、创新创意类项目落在度假区功能区，导入科创类研发销售中心、功能性总部。让产业与载体相辅相成，双向奔赴，为老宅、古建注入新的活力，“活”在当下。

城市生生不息，文化街区也在新旧更迭，经历更新与再生。

梁溪拿出足够耐心，用时间换空间，留住烟火气，实现可持续的有机更新，让古老的街区在当下渐进更新、复兴，呈现更多可能性，为时代留下“更新样本”。