古城焕新“三重奏” ，向“新”奔跑再出圈！

“5年过渡期”渡来老厂房涅槃重生

“桃花坞里桃花庵，桃花庵里桃花仙。”昔日唐伯虎一首《桃花庵歌》，赋予了桃花坞无尽的诗意与遐想。而在今年9月，“桃花坞里”文商旅融合街区的正式开园，标志着苏州在古城保护利用上又迈出了坚实的一步。该项目由原新光丝织厂老厂房改造而成，建筑面积约3.5万平方米。项目秉承“续、多、新”的发展理念，以“唐寅”文化为魂，以数字化经济为主体，结合文旅元素，规划有酒店、宴会厅、剧场等具有桃花坞特色的多功能场景，构建了一个“可观、可居、可游、可学”的苏式典范园区。项目投入运营后，不仅激活了桃花坞大街交通主线，更串联北寺塔、唐寅故居遗址等文化景点，打造出一条独具苏式特色的片区文化旅游线路。作为桃花坞特色文化IP，这里不仅有国潮市集的市井繁华，也有时尚古韵兼具的打卡场景，更有传统韵味浓厚的文化体验。

改造前

改造后

时间拉回到5年前，姑苏区范围内，类似于新光丝织厂的存量老厂房不在少数，这些厂房沉淀着着古城的文化和记忆，见证着古城人文和风貌的变迁，是宝贵的历史文化财富。这些老旧厂房产证用途多为工业，与古城发展定位不符，在保护好这些存量建筑的基础上，如何合规导入新兴产业业态，如何解决消防审查所面临的经营业态和产证用途不一致的制约，成为古城发展亟需突破解决的问题。

2020年，市资源规划局针对存量建筑活化利用中的堵点和难点问题，报请市政府出台了《关于促进存量建筑盘活利用 提升资源要素利用效益的指导意见》。《指导意见》以国家和省有关政策为基础，针对存量建筑临时改变使用功能的情形，明确了建立会办机制的思路，打通了从产业认定、到规划审批、再到经营许可的操作路径，解决了过渡期政策落地“最后一公里”的问题。同时，坚持引导和管控两手抓，建立正负面清单，规范存量建筑临时改变功能行为，使有限的存量资源真正用于发展新产业新业态和提升公共配套服务。姑苏区随即出台了具体实施导则，进一步细化操作路径，建立了资规、文旅、住建等部门共同参与的联席会议制度，推动了新光丝织厂等27.4万平方米存量建筑焕发新的活力。

在政策引领下，桃花坞里项目引进社会资本力量，由德必集团与苏州名城保护集团携手打造，汇聚时尚潮玩、特色餐饮、精品酒店、文创衍生、汉服摄影等多元业态，实现了历史建筑保护、文化产业发展和城市生活环境提升的有机结合。

“小单元、渐进式”改出老街坊焕新活力

走进苏州古城32号街坊，小桥流水、粉墙黛瓦，每一处建筑都诉说着自己的悠久故事。这里位于古城核心地带，街坊内以传统民居为主，公房、私房、名人故居散布其间，但之前大部分建筑老化破损严重，还存在与整体风貌不协调的多层零星楼和大体量厂房建筑，市政配套设施条件落后，公共空间品质急需提升优化。如今通过历史文化挖掘、存量用地盘活、基础设施完善，这里焕新呈现为“苏式生活沉浸式体验街区”。

古城32号街坊是苏州通过低效用地再开发政策，成片实施的典型案例。据介绍，自2022年开始，市资源规划局牵头制定了《苏州历史城区城市更新试点工作实施方案》，真正实现了“小切口、大效益”。针对现状，统筹兼顾原住民保留和商业活力增加的需要，合理确定用于住宅和商业的比例。同时，结合街区居民和业态发展需要，探索实现“协议搬迁+产权认定”方式实现产权归集；对两证不全的历史遗留非违法违章老建筑，探索以“房屋安全鉴定+合法性认定”办理产权登记的路径；建立古城风貌保护相适配的建筑密度、绿地率等规划指标标准等等。随后，苏州发布“古城保护更新伙伴计划”，吸引各类社会主体参与古建老宅保育活化，7.1万平方米古建老宅焕发新生，其方式因“宅”制宜、丰富多样——在曹沧洲祠，联手雷允上以古建遗珍为载体，打造集医理展示、非遗体验、门诊坐堂为一体的中医主题文化馆，实现了企业成长壮大和古建老宅活化利用融合发展的双赢。在32号街坊，成功引进苏州创新投资集团、苏州基金等金融企业，以及“无由茶室”、百年老字号“新聚丰”、“千红痕中国古代髹饰艺术馆”等文化传承。

今年，由苏州市人民政府和中国建筑学会联合主办的第五期“苏州古城复兴建筑设计工作营”，将32号街坊的瓣莲巷46号叶宅和瓣莲巷10号12号纳入其中。作为全国古城保护利用领域的明星项目，工作营吸引了五十多家国内外顶尖设计团队参与，进一步谋划32号街坊活化新策，也为苏州古城保护利用拓展新思路、碰撞更多智慧火花。

改造前

改造后

就这样，以《实施方案》为依据，通过“小单元、渐进式”改造方式，不断补足设施功能，丰富生活场景，一系列融入时代、富有活力的活化利用案例串联起32号街坊的新空间，延续了苏州古城的“烟火气”，不仅激发了老居民在社区的生活热情，也让更多年轻人选择走进古城、重回古城。

“试点政策工具箱”撑起旧载体提质升级

古城虽古，其命维新。推动古城商业复兴，是当下古城保护更新的重要任务。去年9月，我市入选自然资源部低效用地再开发43个试点城市之一，今年4月，《苏州市低效用地再开发试点工作实施方案》出台。以综合性更强、力度更大的政策工具进一步加持古城保护更新，大力挖掘低效土地利用潜力，为优质产业导入、重大平台建设、重点项目落地、城市扩容提质提供更加有力的资源要素支撑。

“按照自然资源部要求，此轮试点要推动单一土地要素供应向自然资源综合要素供应转变、单宗地开发向综合片区统筹开发转变、单一政策工具向综合政策工具转变、部门单兵作战向多部门协同作战转变。”市资源规划局相关负责人介绍，目前政策“红利”正开花结果，古城不少沉睡资源被“唤醒”，美罗文化创意园、轨道交通6号线悬桥巷站TOD综合开发等项目应运而生，1150亩“低效地”正逐步实现“大产能”。

美罗文化创意园改造项目位于苏州古城东北角，总面积约38亩，是全市首个完成“工改商”的低效用地再开发试点项目。回望历史，这里曾是北园仓库建筑群，用于储存苏州五金交电集团的物资。2003年，该公司转制为函数集团后，北园仓库继续作为函数集团子公司美罗商城仓库使用。实施改造前，仓库较为破旧，土地产出不高。为了拓展发展空间，函数集团决定对该地块实施自行改造，引入多国小众商品，设立美罗小奢中心、疗愈酒店、艺术长廊，打造创意文化艺术先锋高地，形成“文创+文艺+文商”的创意文化综合体。函数集团选择了活化利用模式，利用有关政策，临时转换使用功能。在运营过程中，适逢我市低效用地再开发试点方案出台，该项目作为全市首批试点项目之一，依托“保留建筑下更新改造参照新建流程报批”、“存量用地自主更新可抵扣房屋重置成本”等试点政策，完善土地供应方式、优化地价政策工具，完成了用地手续办理，为该项目后期良性持久运营奠定了坚实基础。

改造前

改造后

从古建老宅的保护利用，到存量建筑的活化利用，再到城市建成区的统筹更新，通过供地方式、地价规则、规划管理、确权登记的一套组合拳，使一处处闲置资源、一宗宗低效用地重获新生。既破解了古城发展面临的空间资源制约，又产出了良好的社会经济效益，让古城保护与民生保障、经济发展、文化传承融合共生。市资源规划局相关负责人表示，作为江南文化掌上明珠的苏州古城，在保护更新和低效用地再开发方面的探索实践一直在路上，未来还将继续强化政策加持，开展更多探索和尝试，将“利用是最好的保护”理念贯穿始终，让更多的“沉睡”资源被唤醒，让千年姑苏城不断焕发新的生机活力。