江苏
苏州，2025年4月10日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年一季度苏州写字楼市场进行了解读。2024年苏州写字楼市场供应攀上历史峰值，显著加剧去化压力；2025年一季度业主基于市场形势主动调整新项目入市节奏，全市无新增供应。受外部环境压力及春节假期等因素叠加影响，本季度市场租赁需求收缩明显，租金延续下行趋势，市场面临更多挑战和不确定性。随着全国两会明确全年工作重点，商业地产有望在新质生产力培育中迎来发展新机遇。
写字楼租赁市场：供应暂缓下需求收缩，租金延续下行趋势
2024年苏州写字楼新增供应量创下历史新高，市场去化压力骤增。2025年一季度，业主普遍采取谨慎策略延缓新项目上市，全季度无新增供应入市。受春节假期及整体经济环境影响，企业租赁决策周期延长，市场成交活跃度显著下降，主要以区域内存量项目租户搬迁及部分新项目初期去化为主，全市净吸纳量仅1.23万平方米。鉴于无新增供应入市且未出现大规模退租情况，季度末市场空置率平稳，维持在29%。
需求端的不足促使业主持续采取价格竞争策略：存量项目业主通过降低租金、延长免租期、争取政策优惠等多种方式以维系客户续租，新项目则以更具吸引力的租金报价和更优惠的租赁条件抢占市场，吸引租户实现办公环境升级搬迁。在此背景下，全市写字楼平均租金报价进一步下滑至70.02元/平方米/月，处于近三年低位。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025Q1
从行业成交结构看，电子信息科技行业延续主导地位，智能科技、新能源、互联网等领域企业成交数量领先；专业服务业紧随其后，律师事务所、管理咨询、人力资源服务及出国培训教育机构等需求占比较高。1000平方米以上的大面积成交主要由专业服务业、保险及科技类企业驱动。值得关注的是，一季度搬迁型需求成为市场成交主力，电子信息科技和专业服务行业企业借租金下行契机积极寻求办公空间升级。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025Q1
写字楼销售市场：市场供求均有所回升，均价受大宗个案影响短期上扬
2025年一季度全市新增供应大幅上升，新上市5.8万平方米，分别为恒力盛泽商务中心和阳山数字产业中心（阳山数谷）。市场成交保持稳定，环比增加15%，约5.1万平方米，主要以非市场化成交为主。受个别大宗项目影响，成交均价录得1.79万元/平方米，环比增长44%。
从成交结构来看，本季度录得阳山数谷、中海大厦、绿地中心三个大宗成交，其中北京银行总部整购中海大厦9层。其余市场成交以存量项目持续散售去化为主。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，2025年苏州写字楼市场仍将面临大量高品质项目集中入市，短期内市场竞争将持续白热化，空置率或进一步承压上行。建议业主在采取激进租赁策略应对市场内卷的同时，更需强化资源整合能力：一方面积极拓展外部合作，依托区域产业政策优势及精细化运营服务，吸引优质龙头企业入驻；另一方面深耕内部培育，通过搭建产业服务平台、投入专项资源，重点培育人工智能、具身智能等高潜力未来产业企业，构建短期客户引流与长期生态培育相结合的可持续发展模式。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，短期内苏州甲级写字楼市场将持续承压，新项目的入市将进一步推动空置率的提高。业主或继续采取以价换量策略维来持出租率，全市租金水平预计持续下行。租户的成本敏感性仍将主导租赁决策，企业租户普遍采取降本增效的常态化策略。在此市场环境下，业主需要不断调整租赁策略，在通过优化租金方案巩固基础租赁需求同时，需从资产运营维度构建差异化竞争力——强化专业服务能力，推进硬件设施升级，并完善商业配套生态，以此突破同质化竞争困局。
戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，伴随两会召开，《政府工作报告》发布2025年工作重点，也为商业地产发展指明方向。随着商业航天、低空经济等新兴产业及生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业的加速落地，苏州写字楼市场将迎来全新租户群体。苏州及各区域开年即聚焦新型工业化布局，重点发展人工智能、具身智能等前沿领域，为写字楼市场注入产业需求新动能。在 “十四五” 规划收官及外部经贸环境复杂多变的背景下，市场主体应深度聚焦科技实体产业机遇，通过搭建产业培育平台助力区域经济转型升级，实现写字楼市场与产业发展的协同共赢。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，从华东区及江苏省的宏观视角来看，苏州作为长三角核心城市，其商业地产市场的表现是区域经济的晴雨表。戴德梁行坚定看好苏州及华东区的长期潜力，深度参与产业升级，将继续以专业服务赋能区域经济转型，助力苏州在长三角一体化进程中发挥创新引擎作用。
本文来源：戴德梁行
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杨珂_SZ3294
