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无锡首个!这个小区自筹建新房

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近日

我市靖海新村、盛岸一村两栋

建于上世纪七八十年代的大板房

原地拆除重建迎来封顶

这个由居民100%签约同意

政府贴补重建的项目

让市民“尝试”原地焕新的获得感

也开启了

我市国有土地危旧住房自主更新模式

这一模式并非终点

提升城市宜居环境新的探索已在路上

今年

我市将试点片区自主更新

选定具有40年以上房龄住房

通过“政府引导、业主主体、因地制宜、企业参与”的

多方模式

鼓励居民通过“自筹+共治”改善居住环境

引进社会资本与居民共同实施宜居改造

实现

“不离开熟悉的环境、住上高品质新房”

的美好愿望

目前

居民原地自筹焕新进展如何?

到盛岸一村和惠龙新村一探究竟

“原拆原建”破冰启动

13日上午,无人机飞过梁溪区盛岸一村半空,红顶白墙的老式居民楼中,一栋被蓝色安全网包裹的新楼格外醒目,红色的“封顶大吉”挂在外墙上,这里是我市危旧住房原拆原建试点项目——盛岸一村90—91栋刚盖起的新房,预计今年下半年就能交付回迁。

盛岸一村的老房因设施老化,漏水、隔音差等病灶长期困扰着居民,2024年被列为危旧房改造试点。

“抗震等级不足,内部管线、设施都已‘超龄’,拆除重建才敢放心住。”13日上午,该栋大板房的原住户陈老伯站在自家楼下,望向封顶的新房,满怀期待。

据悉,新房优化了房型、朝向和居住功能,预留了电梯基坑,宜居性明显提升,从拆迁到封顶仅用了4个月,确保居民能尽快入住。

“兜底式”原拆原建大胆啃下“硬骨头”

为这类危旧住房重生提供“破冰”方案

盛岸一村90-91栋拆除前

目前,靖海和盛岸首批“原拆原建”方案为:面积“拆一还一”,由政府予以贴补。

“居民100%签约,得益于拆除重建不需居民‘自掏腰包’,但这种资金兜底的模式,实际上难以复制推广。”

在业内人士看来,寻求政府牵头主导、居民自主选择、社会资本参与的“可持续更新”解法势在必行。

危旧住房“逆生长”,还需多方合力。

今年,我市对未纳入年度征收计划,经鉴定为C、D级的危旧住房及其他符合条件的危旧住房,且相对成片的区域,鼓励居民自主更新。

住建人士透露,以惠龙新村为试点,正谋划由居民自筹、政府支持、平台实施的片区自主更新方案,将零星楼栋改造扩展为连片开发,统筹解决居住环境差、停车难、公共服务缺失等问题。

“自主更新”大势所趋

离开政府资金兜底

居民“自主更新”能否“行得通”?

位于梁溪区石门路与民干路交叉口附近的惠龙新村有17栋6—7层大板房,共644户,总建筑面积3.34万平方米。

2023年进行了老旧小区改造,但建筑本体的隔音、抗震等问题并未得到根治。如何顺利推动如此大体量的片区自主更新,成为今后老旧小区住宅安全隐患消除的重点谋划方向。

原地盖新房

户型、环境和配套统统升级

居民反映如何?

“支持原地重建,住了30多年的老房子,不舍得离开,能在熟悉的片区住上新房当然开心。”惠龙新村140栋居民陈阿婆说。

“我们新市民没啥顾虑,房子确实太老了,希望尽快拆除重建,还能抵扣新房子一部分面积,再低价购买,挺实惠的。”113栋居民陈先生认为市场化的“原拆原建”会让新建小区更好。

13日上午,在惠龙新村走访居民时发现,小区年轻居民的支持率普遍较高。

也有不少居民一时还难以接受原地自筹换房的新方式。

“拆了也不能立即入住,想住大点,还要加钱,不划算。”

“拆了重建,又得重新装修,年纪大了,不想折腾,能直接入住就好了。”

“希望政府多补贴点,我们居民少出点钱。”

“环境要能明显改善,我们才心甘情愿出钱。”

“随大流,这栋楼有一半以上同意,我们就同意。”

……

细细琢磨居民们的反馈,不难看出,大多数居民改善居住环境的意愿强烈,但同时也紧紧捂着“钱袋子”,希望更实惠的“性价比”。

群众的呼声

是对自筹模式优化的期待

根据初步测算方案,自主更新后,小区绿化率、公共活动空间将大幅提升,停车位、商业设施、社区服务均会焕新,新房还将主动邀请居民参与方案设计,吸纳合理意见建议,居民可与开发企业、政府部门共商共建自己的新房,大幅提升获得感。

可以预见,“居民出一点、政府补一点、社会资本投一点”的模式将逐步推广,助推全市危旧住房更新迈入可持续新阶段。

“宜居之梦”多方共赢

在惠龙新村,644户大板房居民,目前已有约半数同意原拆原建方案。

“暂不同意的居民多为经济能力有限或倾向于征收拆迁老办法,归根结底还是在算‘经济账’。”

在住建人士看来,自主更新鼓励居民出资扩面,超出原户型面积分档出资,居民实际上可获得一定增值。

13日上午,惠龙新村133栋居民高女士给记者算了一笔账,按照自主更新的规划设想:以产证面积约50平方米的大板房为例,如选择回迁70平方米的新户型,以目前周边二手房价为参考,原房屋价值约40万元,按照阶梯价格,多出的面积由居民自筹出资约10万元,新房单价高于原大板房,居民可获得30多万元的财产收益。

居民自筹一部分资金,其余由国企平台融资及社会资本参与开发。

相关专家认为,对开发企业而言,未来,房屋销售、停车位出租、商业配套、社区服务等都能平衡开发投入。

政策层面上,《无锡市城市更新办法》已正式出台,在规费减免、税收优惠、奖补激励上可争取支持,对各方而言,都不失为共赢的良机。

从“摸着石头过河”

到“大胆描绘蓝图”

城市老旧小区

大规模兜底式改造、征收

已是“过去式”

可持续的“微更新”正在路上

城市危旧住房居民自主更新将

从“试”到“势”

实现宜居之变

传统拆迁常常大拆大建,居民诉求无法精准满足,还常因补偿标准引发矛盾,旧改又治标不治本,房屋“病灶”难以根除。

同济大学国家现代化研究院城市更新中心专家认为,“自主更新”试图找到城市微更新的平衡点,居民通过自主协商确定改造方案,政府以政策杠杆调动市场力量,社会资本依托商业开发获得周期回报,实现“资金闭环”,将为城市可持续更新打开新空间。

从“要我改”到“我要改”,城市危旧住房自主更新前景可期、挑战仍在。

如何让全体居民“都愿意”?怎样平衡不同诉求居民的权益?居民自筹资金如何公平透明?怎样调动社会力量广泛参与?

采访期间,体验原拆原建的盛岸一村90—91栋居民即将迎来回迁,惠龙新村全体业主“原地焕新”最佳方案也正火热酝酿,不难看出,居民对宜居生活的向往正转变为对住房改造新的尝试,而在存量时代的城市更新中,无锡已大胆迈出探索步伐。

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