无锡首个！这个小区自筹建新房

我市靖海新村、盛岸一村两栋

建于上世纪七八十年代的大板房

原地拆除重建迎来封顶

这个由居民100%签约同意

政府贴补重建的项目

让市民“尝试”原地焕新的获得感

也开启了

我市国有土地危旧住房自主更新模式

这一模式并非终点

提升城市宜居环境新的探索已在路上

今年

我市将试点片区自主更新

选定具有40年以上房龄住房

通过“政府引导、业主主体、因地制宜、企业参与”的

多方模式

鼓励居民通过“自筹+共治”改善居住环境

引进社会资本与居民共同实施宜居改造

实现

“不离开熟悉的环境、住上高品质新房”

的美好愿望

目前

居民原地自筹焕新进展如何？

到盛岸一村和惠龙新村一探究竟

“原拆原建”破冰启动

13日上午，无人机飞过梁溪区盛岸一村半空，红顶白墙的老式居民楼中，一栋被蓝色安全网包裹的新楼格外醒目，红色的“封顶大吉”挂在外墙上，这里是我市危旧住房原拆原建试点项目——盛岸一村90—91栋刚盖起的新房，预计今年下半年就能交付回迁。

盛岸一村的老房因设施老化，漏水、隔音差等病灶长期困扰着居民，2024年被列为危旧房改造试点。

“抗震等级不足，内部管线、设施都已‘超龄’，拆除重建才敢放心住。”13日上午，该栋大板房的原住户陈老伯站在自家楼下，望向封顶的新房，满怀期待。

据悉，新房优化了房型、朝向和居住功能，预留了电梯基坑，宜居性明显提升，从拆迁到封顶仅用了4个月，确保居民能尽快入住。

“兜底式”原拆原建大胆啃下“硬骨头”

为这类危旧住房重生提供“破冰”方案

盛岸一村90-91栋拆除前

目前，靖海和盛岸首批“原拆原建”方案为：面积“拆一还一”，由政府予以贴补。

“居民100%签约，得益于拆除重建不需居民‘自掏腰包’，但这种资金兜底的模式，实际上难以复制推广。”

在业内人士看来，寻求政府牵头主导、居民自主选择、社会资本参与的“可持续更新”解法势在必行。

危旧住房“逆生长”，还需多方合力。

今年，我市对未纳入年度征收计划，经鉴定为C、D级的危旧住房及其他符合条件的危旧住房，且相对成片的区域，鼓励居民自主更新。

住建人士透露，以惠龙新村为试点，正谋划由居民自筹、政府支持、平台实施的片区自主更新方案，将零星楼栋改造扩展为连片开发，统筹解决居住环境差、停车难、公共服务缺失等问题。

“自主更新”大势所趋

离开政府资金兜底

居民“自主更新”能否“行得通”？

位于梁溪区石门路与民干路交叉口附近的惠龙新村有17栋6—7层大板房，共644户，总建筑面积3.34万平方米。

2023年进行了老旧小区改造，但建筑本体的隔音、抗震等问题并未得到根治。如何顺利推动如此大体量的片区自主更新，成为今后老旧小区住宅安全隐患消除的重点谋划方向。

原地盖新房

户型、环境和配套统统升级

居民反映如何？

“支持原地重建，住了30多年的老房子，不舍得离开，能在熟悉的片区住上新房当然开心。”惠龙新村140栋居民陈阿婆说。

“我们新市民没啥顾虑，房子确实太老了，希望尽快拆除重建，还能抵扣新房子一部分面积，再低价购买，挺实惠的。”113栋居民陈先生认为市场化的“原拆原建”会让新建小区更好。

13日上午，在惠龙新村走访居民时发现，小区年轻居民的支持率普遍较高。

也有不少居民一时还难以接受原地自筹换房的新方式。

“拆了也不能立即入住，想住大点，还要加钱，不划算。”

“拆了重建，又得重新装修，年纪大了，不想折腾，能直接入住就好了。”

“希望政府多补贴点，我们居民少出点钱。”

“环境要能明显改善，我们才心甘情愿出钱。”

“随大流，这栋楼有一半以上同意，我们就同意。”

……

细细琢磨居民们的反馈，不难看出，大多数居民改善居住环境的意愿强烈，但同时也紧紧捂着“钱袋子”，希望更实惠的“性价比”。

群众的呼声

是对自筹模式优化的期待

根据初步测算方案，自主更新后，小区绿化率、公共活动空间将大幅提升，停车位、商业设施、社区服务均会焕新，新房还将主动邀请居民参与方案设计，吸纳合理意见建议，居民可与开发企业、政府部门共商共建自己的新房，大幅提升获得感。

可以预见，“居民出一点、政府补一点、社会资本投一点”的模式将逐步推广，助推全市危旧住房更新迈入可持续新阶段。

“宜居之梦”多方共赢

在惠龙新村，644户大板房居民，目前已有约半数同意原拆原建方案。

“暂不同意的居民多为经济能力有限或倾向于征收拆迁老办法，归根结底还是在算‘经济账’。”

在住建人士看来，自主更新鼓励居民出资扩面，超出原户型面积分档出资，居民实际上可获得一定增值。

13日上午，惠龙新村133栋居民高女士给记者算了一笔账，按照自主更新的规划设想：以产证面积约50平方米的大板房为例，如选择回迁70平方米的新户型，以目前周边二手房价为参考，原房屋价值约40万元，按照阶梯价格，多出的面积由居民自筹出资约10万元，新房单价高于原大板房，居民可获得30多万元的财产收益。

居民自筹一部分资金，其余由国企平台融资及社会资本参与开发。

相关专家认为，对开发企业而言，未来，房屋销售、停车位出租、商业配套、社区服务等都能平衡开发投入。

政策层面上，《无锡市城市更新办法》已正式出台，在规费减免、税收优惠、奖补激励上可争取支持，对各方而言，都不失为共赢的良机。

从“摸着石头过河”

到“大胆描绘蓝图”

城市老旧小区

大规模兜底式改造、征收

已是“过去式”

可持续的“微更新”正在路上

城市危旧住房居民自主更新将

从“试”到“势”

实现宜居之变

传统拆迁常常大拆大建，居民诉求无法精准满足，还常因补偿标准引发矛盾，旧改又治标不治本，房屋“病灶”难以根除。

同济大学国家现代化研究院城市更新中心专家认为，“自主更新”试图找到城市微更新的平衡点，居民通过自主协商确定改造方案，政府以政策杠杆调动市场力量，社会资本依托商业开发获得周期回报，实现“资金闭环”，将为城市可持续更新打开新空间。

从“要我改”到“我要改”，城市危旧住房自主更新前景可期、挑战仍在。

如何让全体居民“都愿意”？怎样平衡不同诉求居民的权益？居民自筹资金如何公平透明？怎样调动社会力量广泛参与？

采访期间，体验原拆原建的盛岸一村90—91栋居民即将迎来回迁，惠龙新村全体业主“原地焕新”最佳方案也正火热酝酿，不难看出，居民对宜居生活的向往正转变为对住房改造新的尝试，而在存量时代的城市更新中，无锡已大胆迈出探索步伐。