无锡中院召开房屋租赁纠纷审判工作新闻发布会

9月17日，无锡中院召开房屋租赁纠纷审判工作新闻发布会，通报近三年全市法院房屋租赁纠纷审判工作情况，发布房屋租赁合同纠纷典型案例。中院环保庭庭长王静静、副庭长景鑫出席，中院宣传处处长朱红金主持发布会。江苏广电、江苏法治报、无锡日报、无锡新闻频率、无锡教育台、阿福聊斋以及网易新闻等媒体记者参加发布会。

今年7月16日，国务院颁布了《住房租赁条例》，并于今年的9月15日起正式施行，这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，对规范住房租赁活动，促进住房租赁市场高质量发展意义重大。实践中，除住房租赁外，商铺租赁、厂房租赁等也都是房屋租赁市场的重要组成部分。房屋租赁关系能否健康运行，既事关民生的保障与改善，也与企业生产、商业经营等密切相关。无锡法院积极响应“为大局服务、为人民司法”的时代要求，围绕公正与效率主题，持续加强房屋租赁合同纠纷的审判与调研。

一、房屋租赁纠纷案件的基本情况

1、从数量来看，近三年来，全市法院立案受理房屋租赁合同纠纷一审案件分别为：2023年立案2424件，同比增长23.93%；2024年立案2642件，同比增长8.99%；2025年1-8月份立案2091件，同比增长21.29%。全市法院审结房屋租赁合同纠纷一审案件分别为：2023年审结2398件，同比增长17.49%；2024年审结2513件，同比增长4.80%；2025年1-8月份审结1865件，同比增长20.01%。上述数据可以反映，近三年来房屋租赁合同案件增长幅度较大，受经济市场环境及不可抗力等因素的影响，房屋租赁市场也受到较大冲击，很多潜在的问题逐步爆发，给审判工作带来了较大压力。从纠纷化解情况来看，绝大部分争议通过一审法院审理后得到有效化解，另有10%左右的纠纷因案情复杂，争议较大，当事人上诉后，由二审法院作出最终裁判。

2、从类型来看，房屋租赁合同纠纷主要有以下几类争议：（1）住房租赁。此类案件涉及的租金金额一般不大，案件数量也较少，主要表现在因房屋是否适合正常居住（如因房屋甲醛超标、存在渗漏等产生争议）、租赁押金返还、房屋腾退、“二房东”高价转租等引发争议。（2）商业租赁。近年来商铺个体经营以及综合体、写字楼等楼宇经济受不可抗力及市场环境因素影响较大，由此引发的商业租赁中减免租金、提前解约等诉讼纠纷明显增多。此外，商业体租赁中还涉及高额的物业费及宣传推广等费用，对于此类费用的交纳和减免也容易产生争议。（3）厂房租赁。厂房租赁案件中除常见的因拖欠租金引发争议外，还有一类较大的争议即是拆迁利益补偿问题，主要表现为租赁合同履行因拆迁而受阻，承租人因提前解除合同产生损失，合同双方就拆迁补偿金额如何分配难以达成一致，此类纠纷往往涉及的金额较大，双方争议也较大。

3、从区域分布来看，房屋租赁纠纷相对较少的地区为宜兴市、惠山区及锡山区，而梁溪区和滨湖区房屋租赁纠纷数量则明显较多。自2023年1月至今年8月底，梁溪法院共新收各类一审房屋租赁纠纷1850件、滨湖法院共新收1275件，两地新收案件数量占到同期全市法院新收一审房屋租赁案件的43.66%。主要也是因为该两个地区商业综合体发达，商铺拖欠租金产生的租赁纠纷相对较多。

二、处理房屋租赁纠纷的工作举措

1、加强调解引导，依法维护各方合法权益。近年来，诉至法院的房屋租赁纠纷中，多为经营性租赁，且出租人起诉占比高。考虑到当前经济形势下一些承租人的现实困境，法院在全面审查出租人的相关诉求后，会积极与双方沟通协调，释法明理，一方面引导出租人合理维权，另一方面合理确定承租人应承担的法律责任，如考虑到不可抗力因素对房屋租赁市场不利影响，合理减免部分租金等，争取案件的处理达到法律效果和社会效果的统一。近三年来，涉房屋租赁纠纷案件中有1/4左右的案件在一审通过调解有效化解。对无法调解的，法院也会贯彻落实平等保护的司法理念，依法依规及相关政策保护涉商业租赁合同各方主体合法权益。

2、注重实地调查，查明事实真相。房屋租赁案件争议的不仅仅是租金的标准及支付，还涉及房屋是否存在瑕疵影响使用、承租人主张装修及物品损失如何确定、拆迁补偿的范围及金额如何确定等问题，这些争议直接关系到违约责任和赔偿数额的认定。如果仅限于坐堂办案，询问当事人、看视频照片，难以有直观的感受。为了查清事实，我们注重开展实地调查：在雨后查看现场，可以识别渗漏原因；到现场清点数量、固定现场，有助于确定损失多少；走访拆迁部门、评估机构，可以进一步了解实际补偿情况。通过这些举措，尽可能还原事实真相，真正做到以事实为依据，确保案件处理公平公正。

3、及时终止合同，防止损失扩大。有的承租人因市场变化等因素难以继续经营，在协商无果的情形下，直接以单方面关门走人的行为表明终止履行合同；有的出租人因为承租人拖欠租金，就采取断水断电或锁门等形式阻碍经营，导致双方矛盾加深，合同履行陷入僵局。双方为此产生诉讼后，如果等到法院判决对合同履行问题及双方责任作出认定后，再按照判决执行，必然导致僵局无法及时得到化解，双方的损失会在诉讼期间不断扩大。因此，法院在案件审理中，如已查明租赁合同确已难以继续履行，合同目的已无法实现，为了防止损失进一步扩大，一般会建议双方及时终止合同，并在诉讼过程中协助双方做好退场、清点的交接手续，对拒不配合的一方，也会向其释明由此引发的扩大损失依法由其自行承担。

4、发挥示范诉讼和司法建议的功能。无锡市区综合体、办公楼等楼宇经济发展比较集中，此类房屋租赁纠纷一旦涉诉，个案的处理对其他同类型租赁双方的权利义务，甚至是本地段的经济都会产生一定的影响。对此，法院会选取具有代表性的个别案件先行进入诉讼程序，以个案的裁判结果作为示范，以此带动其他同类型案件尽量通过调解的方式处理。对于审理中发现的普遍性问题，法院也会向相关行政管理部门及企业等发送司法建议，督促加强行政监管、行业自律，规范租赁双方的履约行为，从源头上预防纠纷，减少诉讼增量，实现房屋租赁纠纷“化于未发、止于未诉”的社会效果。

三、关于房屋租赁纠纷的工作打算

1、加强对房屋租赁纠纷的审判和调研。站在保障民生、服务大局的高度，依法妥善审理房屋租赁纠纷案件，公正合理处理租赁双方的利益关系。强化对相关法律法规、司法解释的学习、培训和研究，努力打造能够娴熟驾驭疑难复杂案件审判的专业型法官队伍。充分发挥院庭长以审案指导审判的引领示范作用，以业务指导带动干警能力提升。

2、拓展房屋租赁纠纷领域的司法功能。通过巡回审判、示范诉讼、发布典型案例、开展法治讲座等方式，从房屋租赁合同的权利义务、争议解决途径等角度出发，开展针对性普法活动，引导租赁双方理性维权。规范租赁企业和经纪机构的经营行为，督促其改善自身服务质量。完善司法建议工作机制，推动行政管理部门、行业协会等加强监管或自律，从源头上遏制房屋租赁领域违法违规现象的发生。

3、构建房屋租赁纠纷处置的府院联动。在《住房租赁条例》颁布实施之际，加强与行政管理部门的沟通协作，通过建立联席会议、信息共享协作等机制，实现司法审判与行政监管的良性互动。整合纠纷解决的社会资源，建立具有司法指导性质的行政调解、行业调解专家库，逐步完善房屋租赁纠纷的多元化解机制。