戴德梁行：苏州2025年写字楼市场重构生态 资产证券化发行成绩亮眼

1月9日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年度苏州的写字楼市场，中国资产证券化政策解析及实践回顾进行了解读，并对2026年市场趋势进行了展望和预测。

写字楼租赁市场：总体存量持续推高，市场面临多维竞争

2025年苏州办公市场供应端持续释放，新增尼盛中心、中建未来大厦、南岸新地二期、恒泰新裕大厦四个高标办公项目，共计15.49万方，市场存量规模仍攀升至历史高位。截至2025Q4，全市办公市场空置率攀升至30%，市场去化压力持续凸显。

成交端表现承压，全年净吸纳量达8.84万方，同比下降46%，存量项目退租、缩租频发。值得关注的是，高标准的研发办公成为租赁成交主力，净吸纳量占比达45%。此类项目多为产业主题赋能型楼宇，业主通过前置精准定位热门产业赛道，构建“上下楼”产业生态，结合政府政策和资源支持，上市前即进行核心客户储备，实现良好的预租表现，为稳定全市空置率起到了重要的作用。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截至：2025Q4

租金方面，“以价换量”仍是全年市场主流策略。受市场去化压力影响，业主纷纷推出租金优惠、装修补贴、延长免租期、代建装修等多元租赁政策包，以降低客户成交成本、稳固存量客户并吸引增量需求。全市租金价格持续下行，2025Q4全市租金报价录得69.15元/平方米/月，同比下降1.69%，其中工业园区租金同比跌幅达3%，核心区与非核心区租金梯度不断缩小。

从行业成交结构来看，电子信息科技、专业服务行业稳居租赁需求第一梯队，成交占比分别为35%和27%。细分领域中，电子信息科技行业内人工智能企业表现最为突出，成交占该行业比重达22.2%，较2024年同期提升14.2个百分点，成为核心增长引擎；其余互联网、集成电路、芯片半导体、新能源科技等细分领域企业共同构成需求主力。专业服务企业中，受益于部分楼宇定向招商策略，律所类企业成交表现亮眼；联合办公运营商加速布局，通过与业主联合经营等多元化模式助力项目去化，扩张态势显著；教培行业则借助租金议价优势积极开展搬迁升级，催生多个大面积成交案例。金融、贸易、制造业企业需求保持稳定，构成市场第二梯队需求力量。从客户成交类型来看，受外部经济不确定性影响，企业租赁策略更趋保守稳健，新增租赁需求持续下降，搬迁、续租成为市场主流成交类型，其中区域内搬迁占比居首，企业选址更注重成本控制与空间适配性。

写字楼销售市场：市场相对低迷，价格持续下探

2025年全年销售市场新增上市23.2万方，同比下降40%；成交端表现低迷，全年成交面积15万方，同比下降65%；年末全市销售均价录得1.19万元/平方米，同比下降4%。从成交结构来看，市场自发性大面积成交稀缺，大宗成交主要由政府主导项目带动，市场自主交易动能不足。

未来供应方面，2026年苏州写字楼市场将延续高供应周期，预计全年新增供应体量近138万方，市场竞争将进一步白热化。标准办公以高品质大体量标杆项目为主，分布于高新区、相城区、园区等核心板块。研发办公供应以大体量产业综合体为主，规模优势也带来去化压力。长期来看，标准办公与研发办公共生格局将持续深化，新项目与存量项目、不同区域项目间的分化态势将进一步凸显。

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事 袁晓玲

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，2025年苏州写字楼市场已进入深度调整期，存量与新增项目博弈、研发与标准办公竞争的多维格局将长期延续。新质生产力培育与产业升级需要周期沉淀，市场参与者需摒弃短视的内卷式竞争，转向生态构建的长期主义。建议业主方以产业生态搭建为核心，通过场景赋能重构空间价值，强化与片区产业资源的联动协同，培育在地产业核心动能，方能穿越市场调整周期，实现长效发展。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，新增供应持续入市叠加未来发展预期，加剧了苏州甲级写字楼市场竞争。对此，业主正下调租金预期，通过以价换量、物业升级改造等策略提升竞争力，稳固出租率。适度租金调整既能留住成本敏感型租户，也能吸引客户升级办公空间。展望未来，苏州经济稳步增长与产业结构优化将支撑租赁需求扩容，叠加政策利好，甲级写字楼市场有望逐步复苏，实现长期稳健发展。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事、苏州主管 邓羽

戴德梁行华东区估价及顾问服务部董事、苏州主管邓羽表示，截至2025年12月31日，中国市场已上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2200亿元，2025年新增规模与2024年大致持平，REITs产品新增20只，发行额600亿元。按公募REITs二级市场分板块，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。此外，2025年成为机构间REITs（持有型不动产ABS）长足发展的大年。截至2025年底，苏州全市资产证券化产品累计发行规模超300亿元，戴德梁行为其中30余单产品提供物业评估及市场调研服务。2025年成功协助江苏省首单租赁住房REITs项目——华泰苏州恒泰租赁住房REIT的上市发行，成为继苏园-东吴公募REITs之后又一单服务苏州国资成功发行的公募REITs产品。

戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，2025年苏州规上工业总产值预计达4.89万亿元，为写字楼市场发展奠定坚实产业基础。2026年是苏州冲刺规上工业总产值5万亿元目标的关键之年，全市将实施新型工业化“八大工程”，深化“1030”产业体系建设，推动人工智能赋能制造业，培育壮大新兴支柱产业。这一系列宏观经济与产业政策部署，将为写字楼市场带来持续的产业客户增量，尤其是人工智能、具身智能、ESG新能源等细分领域的企业办公需求有望加速释放。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，展望未来，苏州写字楼市场将深度受益于产业升级与城市发展红利，建议市场参与者精准锚定“1030”产业体系发展方向，紧扣智能楼宇、绿色建筑等趋势，主动对接专精特新企业、智能原生企业的个性化需求，以产业生态搭建推动市场从“空间租赁”向“价值赋能”深度转型，实现自身高质量发展。